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房企现金流压力剧增之下,“儿媳”入主的美的置业“远走”香港上市圈钱?

孙涵宇 23586

美的集团美的房地产

5月底,“家电大王”美的集团创始人何享健旗下的地产板块终于开始浮出水面,美的置业向港交所递交了IPO招股书。为了争夺这一波房地产头部流量化的门票,美的置业早就制定了2020赶超千亿的销售目标,然而与之相随的便是巨大的偿债压力。

5月31日,美的置业控股有限公司(以下简称“美的置业”)向港交所递交了IPO招股书。相较于其他房企,这份招股说明书中的关键点在于股权结构以及美的置业的净负债率。


根据招股书显示,美的控股实际控制人何享健的儿媳卢德燕为美的置业的控股股东,何享健的儿子何剑锋为美的置业非执行董事。郝恒乐任董事会主席、执行董事兼总裁,主持董事会及负责集团整体业务方针和日常管理。                                                                             


很久以前,何享健就坦言,自己长期研究世界500强企业,从中总结了一条规律:很多企业的没落和家族式管理、传承脱不开关系。何享健还曾直言家族式企业对于美的而言,弊远大于利,他很早就放言美的一定不会成为家族式企业。然而从何家少爷在资本市场的长袖善舞来看,“儿媳”控股会不会成为公司治理的隐患;美的置业作为集团子公司能否践行职业经理人代理,或许会成为一个投资者关心的问题。


除此之外,美的置业高出行业平均水平近1倍的净负债率,也成为此轮IPO各方关注的焦点。


被曝光的地产版图


5月31日,美的置业控股有限公司向港交所递交了IPO招股书。随着美的置业招股说明书的公布,美的集团的地产版图终于得以曝光在公众眼前。


根据其招股书披露,2015-2017年美的置业净负债比率分别高达622.1%、624.7%、118.9%。截至2018年3月31日,美的置业净负债率181.4%,高出行业平均水平近1倍。


更为引人注目的是,美的置业约34.5%的借款都是通过信托以及其他融资通道进行的,而以信托为首的非标融资正是现阶段监管部门意欲收紧的房地产公司融资来源。


也许,赴港上市融资,成为了美的置业高杠杆扩张后的为数不多出路。


根据公开资料记载,何享健曾透露过,美的要致力于成为中国十大房地产开发商之一,目标是覆盖中国50个城市,并成为‘房地产开发+产业’的复合型企业。


何享健更为美的置业制定了2020年赶超千亿的销售目标。


在房企疯狂拿地,不停赶工期的趋势中,也许何享健正成为其中的一员。在2015年何享健独子何剑锋因为旗下4个基金账户被监管部门限制交易而突然卷入做空漩涡后,何氏的商业版图就已经逐渐被曝光在公众视野之内。


美的建业(英属维京群岛)于2009年10月设立,间接持有美的置业集团全部股权。2013年9月,为独立发展地产业务,何享健将自己持有的美的建业(英属维京群岛)94.55%股权转让给卢德燕,转让后,何享健与卢德燕订立一致行动安排,双方仍为美的建业(英属维尔京群岛)也即美的置业的实际控制人。


而为了这次上市而进行重组时,何氏家族又在美的建业(英属维尔京群岛)上搭建美的置业控股。卢德燕则通过美的发展、美恒、美域三家公司全资控股美的置业控股。


根据招股书显示,美的置业经营范围遍布全国11个省份的33个城市及一个直辖市。地区上主要分布于珠三角经济区、长三角经济区、长江中游经济区、环渤海经济区及中国西南5个区域。从城市布局看,主要集中在国内二三四线城市,业务集中在华南地区。


而截至2018年3月31日,公司土储总建筑面积已达3310万平方米。其中公司在珠三角地区的项目体量最大,总土储为840万平方米,占比33.33%。如果参照2017年国内上市公司的突出面积,美的置业排名大概在土储20位左右。


高速发展的背后,美的置业的销售额也不断攀升,与此同时其的合约负债(原科目为预收账款)更是高达363.6亿元。


然而大规模拿地扩张的背后是美的置业日益高企的负债率。2015年-2017年,美的置业资产负债率分别达到95.94%、94.65%、89.23%,与此对应的净负债率分别为622%、625%、118.9%,2017年净负债下降主要是由于股东注资。美的置业预计,集团“目前维持且将继续需要相当高的债务水平”。


徒增的高负债和现金流压力


截至2018年3月31日,美的置业负债总额1089亿。其中,流动负债中银行及其他借款约107亿,贸易及其他应付款项约215亿。这意味着,美的置业短期债务约322亿。


如果从非流动负债看,美的置业公司债券约20亿,银行及其他借款约294亿。长期债务大概在314亿。


但从目前来看,美的置业的现金流并不足以应对短期债务压力。截至2018年3月31日,美的置业拥有157.07亿元现金,借款总额为435.79亿元,其中包括150亿元的信托融资以及220亿元的银行贷款;负债总额约为969亿元,按照债务年限分类,少于1年期的债务高达627.05亿元;1年-2年的债务额度为139.65亿元;2年-5年的债务额度为190.1亿元。


参考同行业的其他公司,大部分公司短期债务通常只占债务总额的20%左右,美的置业相对来说短债比重较高。作为长周期的房地产企业来说,大量短债无疑让美的置业压力倍增。再加上国内融资越来越难的情况下,叠加着内地对于房地产行业严格的监管政策,A股短期内很难再有房企上市。


此外,2017年全年及2018年一季度,美的置业的经营现金流量净额均为负数。


美的置业只剩下了赴港上市这一条路,然而占到借款34.5%的信托融资及其他融资安排,更存在着政策的不确定性,更会导致公司融资成本急剧增加。


自2018年以来,包括银行、信托等融资渠道都在收紧,融资难和融资贵更是中小房企面临的巨大难题。大量地方城投债务违约频发。


5月30日,合生创展2018年31亿的非公开发行债券状态也变为了“中止”;花样年华2018年非公开发行的住房租赁专项公司债券也显示为“中止”。


根据申万宏源统计,包含公司债、企业债、中期票据及定向工具的地产产业债务,2018年全年到期量总计为1949亿元,其中三四季度为到期高峰,分别到期量高达932亿、698亿元。接下来2019年、2020年到期量更加庞大,每年增量都在1000亿以上。


也许,美的置业这是选择大刀阔斧进入地产业并不是一个明智之举。


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