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“房改”让商品房稀缺,房价何时暴涨?

功夫财经 14744

房地产房价住房制度改革

未来五年,依然是房地产的“白银时代”。

来源:功夫财经(ID:kongfuf )


一)可售公房


许许多多年以后,再回过头来看,我们会发现,“商品房”真的是一件了不起的事啊!


为什么这么说呢,众所周知,在1995年代,中国经历了一次重要的改革。即我们所谓的“房改”。将大量的住房:商品化。


在1995年前,整个中国大地上,也是有几亿套房子的。


只不过这些房子,很“怪”。


按照中国宪法的规定,土地首先分为国有土地/农村集体土地。


其中国有土地,是不可以买卖的。只能够批租,这就是70年租赁权的来由。


农村土地,只能在本村之间买卖。你脱离了农村户口,你也不能买了。这就是“小产权”的来由。


在国有土地的名义下,1995年的房地产市场,他又是支离破碎的。


譬如说,绝大多数的房产,它是属于“单位”的。而不是属于“个人”的。


当时我们所谓的“工厂大院”。辽宁典型的一个矿站。可能在山沟野外,有个煤矿。


一个煤矿,就是一个城市。几十万人。整座城市,都是属于这个煤炭集团公司的。


而“职工宿舍”,都不能叫“成套住宅”。他是由工矿企业建设,分配给职工居住。


职工在煤矿上班,他可以住。如果你哪天换工作,调离辽宁了。你这套房子,要还给组织上的。


如果不幸矿难了,家属亲人能不能继续住呢。可以,也不可以。配偶是可以继续住的,但传给子孙侄子,就有困难。


同样道理,1995年,如果看回上海房地产市场。上海的房地产市场,也是完全没有“市场化”的。


企业里的人,他们的房子是“职工宿舍”。而市区街道里的人,他们的房子是“白卡”。或者说,今天称呼为“使用权房”。


使用权房的性质更为奇怪。名义上,你是租户,你可以使用。


但实际上,你可以将这房子继承遗产给亲人,转租出去。甚至还可以买卖。


二)房改


在这样局面下,1995年,发生了开天辟地的政策“房改”。


在房改之前,市场上有廉租房,经租房,保障房,经济适用房,政策性住房,共有产权房,限价房,可售公房,使用权房,非成套住宅………


在房改之后,市场上只剩一种房产:商品房。


这是一个惊天动地的举措。1995年房改的总思路,就是不管你之前“性质”有多残缺,补一点钱,就把你洗成100%的产权。


用经济学术语,叫做“确权化”。


“房改”之后,住房就成为了一种商品。


而商品的唯一尺度,是货币。


很多人的父母,或许还有印象,1995年的某一天,父母回家脸色凝重。


商量着凑出1万多元钱,把“产权”给转了。虽然以前都算职工宿舍,心照不宣一辈子给你住。“房产证”这玩意,也不知道办了什么用。


但是犹豫纠结再三,最后还是花了一万多元,办了这个“没什么用”的房产证。


亲,有了产证,才能买卖。


(合法买卖,才能贷款呀)


一般认为,在1995年,一套“老公房”价值在8~9W元之间,


政府卖给市民的,每套只收了1.5~2W。是亏钱的。


这当然是一种福利。其背后是你父母的30年工龄。一次性国家送钱给你。


1995~2018年,“房改”之后的事。也不用我赘述了。


三)计划经济


历史,总是在一次又一次地循环中。


“房改”之后20年,我们渐渐地发现,“房改”又改回去了。


曾几何时,我们的房地产市场,是非常纯净的“商品房”。市场上只有一种产证。


房子像彩电一样敞开供应,拿了钱就可以买“商品”。


而现在呢,以北京为例。我们有:


廉租房
公有产权房
商品房(普通/非普)
公租房
限价房
小产权房
经济适用房
限房价限地价房
只租不售房 
人才住房


名目繁多,不胜列举。我们有所有的类型,唯独没有“商品房”。


四)为什么要房改


成年人和巨婴的区别,是成年人得为国与家负责。


这个世界真正的勇气,是看清了世界的真相,依然热爱地活下去。


在一群“吃福利”份子的眼里,1980年的社会,简直就是“天堂”。


人房子是免费的,你不用自己花钱买房子。


教育是免费的,只要考上清华,就没有学费。


医疗是免费的。人参杜冷丁是免费的。


工作是包分配的。绝不会有失业烦恼。


物价是受监控的,绝不会有生存压力。


如果真的能“住房不要钱”“教育不要钱”“医疗不要钱”。那我一定拥护这个制度,绝对是利国利民的大好事。问题是:


精英清楚地知道,这一套玩不下去的。


屌丝们愚蠢地巨婴,以为有人会守护他们。


改革,是因为真的做不下去了。


从“财政学”角度讲,如果政府完全不干预任何价格,仅仅收税,则政府每年都会有一笔收入。


理论上,政府可以将任何一项民生价格,压低到零。


但是会消耗“行动点数”。


举个例子,苏联的粮食出了名的便宜。极限时,农民去商店里买面包,用面包喂牛比用小麦更便宜。


因为苏联的口号是“工农联盟”,社会主义吃饭不要钱。因此苏联需要讨好人民,拼命地压低零售粮食价格。


但是,“社会主义优越性”意味着巨大的财政压力。


1970年代,苏联财政收入的1/3,用于“粮食补贴”。


这一部分支出,不仅超过了苏联政府自身开支,甚至超过了USSR的全部军费。超过了所有的航母、潜艇、战略轰炸机和数百万红军。


同样道理,整个1949~1995,“百姓住房”对于政府来说,是一个巨大的“财政包袱”。


百姓从来不为住房掏钱,或者掏一点点钱,等待政府白送。


试问,哪一个政府,能承受得起呢。


(每人每天多吃一顿肯德基,就足以吃光政府)


1995年房改,房改一共有二个核心功能:


1)补贴。取消补贴,您掏钱吧。


2)市场。dT>0,交易产生财富。


“房改”之后,房地产市场由无底深坑,一跃成为现金红牛。


迄今仍是地方政府最主要的财政收入,拍地占花钱1/2以上。


如果我们取消“房改”,退回1980年之前,百姓不掏钱,或者掏几分钱。


这意味着数万亿的财政收入,化为乌有。


房地产重新成为无底黑洞。


资源配置,极大浪费。


我们的财政支柱,正一条条被敲断。


你犯一个错误不要紧,你犯二个错误不要紧。你犯N个错误,就要紧。


中国的股市,本来是很有希望的。可是因为太多的管制,目前正奄奄一息,打吊滴。


广播电视,把几亿观众逼离了屏幕。


网络金融受限。


出生率不足。


有些事,你看不惯它,便不要这个行业。


五)利润的源泉


楼市的黄金时代已过去,“白银时代”却悄悄开启。改革期,商品房日益稀缺。如果你是一线和新一线的刚需上车小白,或者置换新中产,或者投资信仰者,筹备为时不晚。


我在功夫财经开设房产课程《地产的秘密》,第一部分已经更新完。这部分内容主要就是告诉你,你之前配置的一些不动产估计都是亏损的,因为你被市面上所谓的“买房常识”误导了N年,导致你一买就跌,总是买错。


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